内容提要：城市房价在中国不仅是经济问题，而且是政治导向性很强的社会问题。近十年中国城市住宅价格上涨速度较快，年是国内房价分水岭，此后房价在高位徘徊。国内城市之间房价总体上呈现“中心-外围”分布特征，中心城市房价率先增长，次级城市房价跟进增长。在地理区域上，南方和沿海地区房价增长快于北方和中西部地区房价增长；在政策效应上，资本市场变化与城市棚改货币化政策对城市房价作用显著。本轮城市房价快速上涨没有引发物价总水平上涨，导致系统性通货膨胀发生，房价与物价之间出现传导屏蔽现象。预测未来10-15年，在市场与政策双重作用下，中国城市房价水平将维持“总体稳定、结构分化”的基本态势。
关键词：城市房价中心-外围模型价格分水岭棚改货币化股市繁荣通胀屏蔽
正文第一部分：房价总体变化情况近十年全国城市住宅价格增长较快，城市之间房价呈现“中心-外围”逐级递减的空间特征；新建住宅销售价格增长普遍快于二手住宅价格增速，少数城市存在新旧住宅价格增速倒置现象。根据国家统计局发布的全国70个大中城市房地产价格指数监测资料，本文选取26个城市作为观察样本，结合城市层级、地理区位、资源禀赋等因素，对各个城市住宅价格指数变化情况进行分析，具体结果如下图所示。
必须指出，价格指数是衡量价格水平变动方向和变动程度的相对量指标，不是绝对量指标。一个城市住宅价格指数是调查机构依据一定的统计方法，综合全市各类住宅价格水平变化得到的最后平均结果，中间隐去了房屋地段、住宅类型、户型大小、品牌声誉、装修状况等诸多因素，表现为总体平均水平，不能简单地将它移用于具体楼盘价格变化。
图1年国内26个城市住宅价格指数（年=）
图2年国内26个城市新旧住宅销售价格指数曲线
上图显示，杭州市新旧住宅销售价格指数出现倒置现象，二手住宅销售价格增长速度快于新建住宅销售价格。这表明杭州市新旧住宅销售价格存在明显倒挂，这是政府对楼市调控政策作用的结果。
第二部分：房价变化时序特征在时间演进序列方面，国内城市住宅价格表现为“中心城市引领-次级城市跟进”顺序特征。十年期间各地城市房价都有不同程度的增长，并且各个层级城市之间房价增长出现快慢不同分化。年以来国内房价变化显著，全国主要城市住宅价格普遍上涨，上涨幅度由于城市层级差别出现明显分化。全国性和区域中心型一二线城市房价率先上涨，三四线城市房价随之增长，并与一二线城市房价保持较大差距。
图3年国家中心性城市住宅价格指数
图4年全国26个城市新建住宅销售价格指数
图5年全国26个城市二手住宅销售价格指数
图4、图5显示，深圳市成为本轮全国房价上涨的领头羊，其一二手住宅价格上涨速度领先其它城市。上海、北京、西安分别是长三角、京津冀和西北地区一手住宅价格领跑者。第三部分：房价变化地理特征在地理分布上，国内城市住宅价格增长呈现典型的“中心-外围”结构模型，房价从中心城市向外围城市逐次递减；在地理区位上，南方与东部沿海发达地区城市房价增长普遍快于北方和中西部地区城市房价增长。图6北方9个城市新建住宅销售价格指数主要年份变化情况
上图显示，年北京和郑州一手房价率先大幅度上涨，随后几年缓慢上涨；西安房价则在年和年强劲上涨，比北京和郑州迟二三年；其它六市房价增长较为温和。图7北方9个城市二手住宅销售价格指数主要年份变化情况
图7显示，北方城市一二手住宅销售价格增长出现明显分化。北京和郑州二手房价格年上涨明显，随后保持稳定；西安和其它六市二手房价格上涨幅度较小。图8南方17城市新建住宅价格指数主要年份变化情况上图显示，深圳、上海、武汉成为南方一手房价上涨先行者，年增长尤其突出，珠三角和长三角更成为全国房价上涨震中。西南和中南地区房价上涨较为温和，其中长沙和成都房价上涨明显小于武汉、合肥和南京三市。图9南方17个城市二手住宅销售价格指数主要年份变动情况在二手房价方面，深圳、上海、武汉同样是先行者，珠三角和长三角新旧住宅价格同步快速上涨，而西南和中南地区房价上涨幅度相对较小。为什么中国城市房价出现如此显著的东西南北地理差异？首先，在中国实行分级管理的行政体制背景下，所有城市分为不同的层级。城市管理者根据城市级别享有对应层级的管理权限，城市级别越高资源越多，对购房者的吸引力越大。其次，基于近千年来中国经济重心南移的历史变迁和国土资源禀赋差异制约下的社会经济活动差异，我国南北之间和东西之间经济社会发展水平存在显著的差距。东南沿海地区是中国改革开放以来最先发展起来和最富裕的地区，城市房产购买力强劲。第四部分：房价变化主要驱动因素在房价与物价联动关系上，次轮房价上涨与物价总水平之间出现明显的价格屏蔽现象，没有引发系统性全国通货膨胀。驱动国内房价快速上涨的主要因素是国内股市繁荣和城市棚改货币化政策，其它因素是政策溢出效应扩散作用的结果。研究表明，年国内房价异常大幅度上涨只是全国价格体系局部性变化，没有引发全国性通货膨胀。主要城市房价快速上升，但是价格总水平保持稳定。房价与物价之间联动效应微弱，两者中间出现了价格传导屏蔽现象。表1年国内8个城市住宅销售价格比上年环比增长速度表-年居民消费价格和商品零售价格指数变动情况（年=）
图-年国内固定资产投资价格指数变动情况
是什么因素导致年全国主要城市房价快速上涨的呢？研究发现，推动房价快速上涨的直接因素主要有两个。一是国内股市年进入牛市，持续到年上半年。在此期间上市公司和股市投资者获利颇丰，股市获利后有大量资金流入楼市买房。二是国家从年开始在全国推行城市棚户区改造货币化安置政策。大量被拆迁户获得了巨量现金补偿，绝大部分安置资金进入楼市买房。巨量货币资金进入楼市，迅速拉升了价格行情，造成楼市买卖兴旺的过热局面。根据《江苏国土资源年鉴-年》资料，年江苏全省棚改货币化安置比例达到52.83%，当年全省棚户区改造新开工27.47万户。假设每户拆迁补偿万元，当年至少支出亿元进行安置补偿。推而广之，全国不少于0亿元用于拆迁安置。城市棚改货币安置政策前后延续四五年，直到年各地才逐渐降低货币安置比例。绳衡智库（SHENGHENGTHINKTANK）绳衡智库创始于年8月，业务管理处位于上海市浦东新区，是由业界资深金融经济、工程技术、传媒文化人士发起组建的自治性研究机构。独立撰稿人与社会经济学者王秉大（笔名王珊槐）先生主持智库日常工作。智库秉承客观理性、固本求是、兼容并包理念，聚焦金融科技、产业结构、区域经济与各类金融资产等领域，提供深度原创思想产品。
绳衡智库创立以来，广泛参与光明日报、北大、人大、南京大学、中科院、上海研究院、复旦大学、浙大、武大、华中科大、西安交大等高端论坛交流活动，同智库界建立了有机联系。本智库发展愿景是：成为当代中国经济金融领域受尊敬的创新思想研究组织。
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